เทรนด์การ ไปเที่ยวญี่ปุ่น ของนักเดินทางทั่วโลกกำลังเปลี่ยนแปลงไปสู่การพักอาศัยที่ยาวนานขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบ Workation หรือ Long Stay ซึ่งถือเป็นโอกาสทางธุรกิจที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แต่การจะเจาะตลาดนี้ให้สำเร็จได้นั้น จำเป็นต้องเข้าใจความต้องการของลูกค้าและโครงสร้างของตลาดที่พักอย่างลึกซึ้ง คำถามสำคัญที่นักลงทุนและนายหน้าฯ ต้องตอบให้ได้คือ ระหว่าง “ห้องเช่ารายวัน” กับ “ห้องเช่ารายเดือน” รูปแบบใดมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่ากัน และปัจจัยเรื่อง ไปญี่ปุ่นเดือนไหนดี ส่งผลต่อกลยุทธ์การปล่อยเช่าอย่างไร บทความนี้จะวิเคราะห์ตลาด ห้องเช่าญี่ปุ่น ทั้งสองรูปแบบอย่างละเอียด เพื่อเป็นแนวทางในการวางตำแหน่งสินทรัพย์และสร้างผลกำไรสูงสุด
เปรียบเทียบค่าใช้จ่าย ห้องเช่าญี่ปุ่นแบบไหนประหยัดกว่ากัน?
ในมุมมองของนักลงทุน การวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายคือการทำความเข้าใจ “โมเดลทางการเงิน” ของการปล่อยเช่าแต่ละประเภท เพื่อประเมินศักยภาพในการทำกำไร
ค่าที่พักรายวัน โมเดลรายได้สูง ความยืดหยุ่นสูง
- ลักษณะ : โรงแรม, โฮสเทล, และที่พักแบบ Airbnb ซึ่งเป็นตลาดหลัก
- โครงสร้างราคา : ราคาต่อคืนสูง สามารถปรับขึ้นลงแบบไดนามิกตามความต้องการได้ โดยเฉพาะในช่วง High Season ทำให้มีศักยภาพในการสร้างรายรับสูงสุด แต่ก็มาพร้อมกับต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้นเช่นกัน ทั้งค่าทำความสะอาดทุกครั้งหลังเช็คเอาท์, ค่าสาธารณูปโภค, และค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์มการจอง
- ข้อดีเชิงธุรกิจ : เป็นโมเดลที่สร้างกระแสเงินสดได้เร็วและมีโอกาสทำกำไรสูงสุดในช่วงพีค เหมาะกับทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลทองย่านท่องเที่ยว
ค่าที่พักรายเดือน โมเดลรายได้มั่นคง ความเสี่ยงต่ำ
- ลักษณะ : Serviced Apartment หรือ Monthly Mansion ที่มีสัญญาเช่าตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป
- โครงสร้างราคา : เมื่อเฉลี่ยแล้วราคาต่อวันจะถูกกว่าแบบรายวันอย่างชัดเจน เพื่อดึงดูดผู้เช่าระยะยาว แต่ข้อดีสำหรับนักลงทุนคือ การันตีรายรับที่แน่นอนตลอดทั้งเดือน ลดความเสี่ยงเรื่องห้องว่าง (Vacancy Risk) และมีต้นทุนการเปลี่ยนผู้เช่า (Turnover Cost) ที่ต่ำกว่ามาก
- ข้อควรพิจารณา : ผู้ให้บริการมักมีการเก็บค่าแรกเข้า เช่น ค่าทำความสะอาดหรือค่าประกัน ซึ่งเป็นโมเดลที่นักลงทุนสามารถนำไปปรับใช้เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายเริ่มต้นได้
ปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและรายรับ
- ทำเล : ห้องเช่าญี่ปุ่น ในทำเลใจกลางเมืองใหญ่อย่างโตเกียวหรือโอซาก้า ย่อมสามารถตั้งราคาได้สูงกว่าเมืองรองอย่างชัดเจน
- ฤดูกาล : ปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนคือการเข้าใจว่านักท่องเที่ยวจะ เที่ยวญี่ปุ่นเดือนไหนดี เพราะเป็นตัวกำหนดกลยุทธ์การตั้งราคา
- High Season (เม.ย.-พ.ค., ต.ค.-พ.ย.) : ช่วงซากุระและใบไม้เปลี่ยนสีคือช่วงที่โมเดล “รายวัน” จะทำกำไรได้สูงสุด
- Low Season (มิ.ย., ก.ย.) : ในช่วงฤดูฝนหรือพายุ การเสนอโปรโมชั่น “รายเดือน” เพื่อดึงดูดผู้เช่าระยะยาว อาจเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดกว่าการปล่อยห้องว่าง
ข้อดี-ข้อเสียของห้องเช่ารายวันและรายเดือนสำหรับนักท่องเที่ยวญี่ปุ่น
ห้องเช่ารายวัน: อิสระในการเดินทางและบริการครบวงจร
- จุดขาย : ความยืดหยุ่นและสะดวกสบายสูงสุด ผู้เช่าสามารถย้ายเมืองได้ตลอดเวลา มีบริการทำความสะอาดและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเหมือนโรงแรม
- ข้อจำกัด : พื้นที่ใช้สอยมักจำกัด, ส่วนใหญ่ไม่มีครัว และค่าใช้จ่ายรวมในการพักระยะยาวจะสูงมาก นี่คือจุดอ่อนที่ห้องเช่ารายเดือนสามารถเข้ามาแข่งขันได้
ห้องเช่ารายเดือน : ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
- จุดขาย : ความคุ้มค่าและประสบการณ์แบบคนท้องถิ่น ผู้เช่าจะได้พื้นที่กว้างขวางกว่า มีครัวสำหรับทำอาหารเองเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย และได้สัมผัสวิถีชีวิตในย่านที่พักอาศัยจริงๆ
- ข้อจำกัด : ขาดความยืดหยุ่นในการย้ายแผนการเดินทาง และผู้เช่าต้องรับผิดชอบการดูแลห้องพักในระดับหนึ่ง เช่น การจัดการขยะ
เลือกห้องเช่าญี่ปุ่นให้เหมาะกับสไตล์และระยะเวลาการเที่ยวญี่ปุ่นของคุณ
สำหรับนักลงทุน หัวข้อนี้คือการวาง “กลยุทธ์การตลาด” ให้กับทรัพย์สินของตนเอง
ทริปสั้น (น้อยกว่า 3 สัปดาห์) เน้นความยืดหยุ่น ตลาดของห้องเช่ารายวัน
- กลยุทธ์: หากทรัพย์สินของคุณตั้งอยู่ในทำเลท่องเที่ยวใจกลางเมือง เช่น ชินจูกุ, ชิบุย่า หรือใกล้สถานีเกียวโต การวางตำแหน่งให้เป็นที่พักระยะสั้น (Short-term rental / Minpaku) จะสามารถจับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ใช้จ่ายสูงและสร้างผลตอบแทนต่อคืนได้มากที่สุด
ทริปยาว (1 เดือนขึ้นไป) เน้นความคุ้มค่าและประสบการณ์เหมือนคนท้องถิ่น ตลาดของห้องเช่ารายเดือน
- กลยุทธ์ : หากทรัพย์สินของคุณอยู่ในย่านที่พักอาศัยที่เงียบสงบแต่ยังคงเดินทางสะดวก การเจาะตลาด Monthly Rental จะช่วยสร้างรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่อง โดยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นนักเรียนแลกเปลี่ยน, Digital Nomads, หรือนักเดินทางที่ต้องการพักผ่อนระยะยาว ซึ่งเป็นตลาดที่มีการเติบโตสูง
คำถามที่พบบ่อย
ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน โมเดลการปล่อยเช่าแบบไหน (รายวัน vs. รายเดือน) ที่ให้ผลกำไรโดยรวมดีกว่ากัน?
โมเดลรายวันมีศักยภาพในการสร้างรายรับรวมต่อปีสูงกว่า หากทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ดีและมีการบริหารจัดการที่ดีเยี่ยม แต่ก็มาพร้อมกับต้นทุนและความซับซ้อนที่สูงกว่า ในขณะที่โมเดลรายเดือนให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและมีความเสี่ยงต่ำกว่า จึงเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคง
ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดของการทำธุรกิจปล่อยเช่ารายวัน/ระยะสั้นในญี่ปุ่นคืออะไร?
คือการปฏิบัติตามกฎหมายที่พัก (Minpaku Law) ซึ่งมีความเข้มงวด, การแข่งขันที่สูงในแพลตฟอร์มออนไลน์, และการบริหารจัดการที่ต้องใช้ความใส่ใจสูง ทั้งการทำความสะอาด, การสื่อสารกับผู้เช่า, และการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า
ตลาดเช่ารายเดือนในญี่ปุ่นมีความมั่นคงแค่ไหน?
เป็นตลาดที่มีความมั่นคงสูงและกำลังเติบโต โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มนักศึกษาแลกเปลี่ยน, พนักงานที่มาทำงานชั่วคราว (Corporate housing), และเทรนด์ Digital Nomad ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เป็นทางเลือกการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและน่าสนใจ
สรุป
สำหรับนักลงทุนในตลาด ห้องเช่าญี่ปุ่น ไม่มีคำตอบที่ตายตัวว่าระหว่าง “รายวัน” และ “รายเดือน” แบบไหนดีกว่ากัน แต่ทั้งสองคือตลาดที่แตกต่างกันซึ่งต้องการกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการเข้าถึง หากทรัพย์สินอยู่ในทำเลทองใจกลางแหล่งท่องเที่ยว โมเดลรายวันย่อมสร้างรายรับได้สูงสุดในช่วง High Season ในทางกลับกัน โมเดลรายเดือนมอบความมั่นคงและลดความเสี่ยงเรื่องห้องว่างได้ดีกว่า เหมาะกับทำเลในย่านที่พักอาศัยและนักลงทุนที่ต้องการลดภาระการบริหารจัดการ กุญแจสู่ความสำเร็จคือการวางตำแหน่งทรัพย์สินของตนเองให้ถูกต้อง และมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ไปตามฤดูกาลและสภาวะตลาด
Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan
ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu