พนักงานออฟฟิศ ซื้อคอนโดที่ญี่ปุ่น ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่?

เคยลองนั่งกดเครื่องคิดเลขดูเล่นๆ ไหมว่า ในแต่ละเดือนที่คุณจ่ายค่าเช่าห้องพักในญี่ปุ่นราว 80,000 ถึง 120,000 เยน เงินจำนวนมหาศาลนี้กำลัง “หายไป” อย่างไร้ร่องรอยในทุกๆ เดือนโดยที่ไม่ได้สร้างสินทรัพย์อะไรกลับคืนมาให้คุณเลย คำถามที่น่าสนใจคือจะดีกว่าไหมหากเราสามารถเปลี่ยนเงินค่าเช่าที่จ่ายทิ้งมาเป็น “เงินผ่อน” เพื่อเป็นเจ้าของ “คอนโด ญี่ปุ่น” สักห้อง แต่ก่อนที่จะเริ่มวาดฝันถึงการมีบ้านเป็นของตัวเอง คำถามด่านแรกที่สำคัญที่สุดสำหรับมนุษย์เงินเดือนทุกคนคือ “รายได้ของเราพอที่จะกู้ซื้อได้หรือไม่” และต้องมีเงินเดือนหรือรายได้ต่อปีเท่าไหร่ถึงจะผ่านเกณฑ์การประเมินของธนาคาร บทความนี้จะพาคุณไปถอดรหัสตัวเลขทางการเงินที่คนทำงานออฟฟิศต้องรู้ เพื่อประเมินความพร้อมก่อนตัดสินใจสร้างรากฐานชีวิตในแดนปลาดิบ

Nenshu (รายได้ต่อปี) ตัวเลขที่ธนาคารญี่ปุ่นใช้ประเมินคุณ

ความเข้าใจผิดแรกที่หลายคนมักพลาดคือการคิดว่าธนาคารจะพิจารณาจาก “เงินเดือนพื้นฐาน” ในแต่ละเดือนเพียงอย่างเดียว แต่ในความเป็นจริงแล้ว สถาบันการเงินในญี่ปุ่นจะประเมินความสามารถในการกู้จาก “เน็นชู” (Nenshu – 年収) หรือ “รายได้รวมต่อปี” เป็นหลัก ซึ่งตัวเลขนี้จะครอบคลุมทั้งเงินเดือนพื้นฐาน ค่าล่วงเวลา โบนัส และสวัสดิการอื่นๆ ที่รวมอยู่ในใบแจ้งรายได้ประจำปี (Gensen Choshu Hyo) สาเหตุที่ต้องดูเป็นรายปีเพราะโครงสร้างรายได้ของบริษัทญี่ปุ่นมักมีสัดส่วนของโบนัสที่ค่อนข้างสูง การดูเพียงเงินเดือนรายเดือนอาจไม่สะท้อนความสามารถในการชำระหนี้ที่แท้จริง

สูตรคำนวณคร่าวๆ ที่มักใช้เป็นเกณฑ์มาตรฐานในวงการอสังหาริมทรัพย์และธนาคารญี่ปุ่นคือ วงเงินกู้สูงสุดที่น่าจะได้รับอนุมัติจะอยู่ที่ประมาณ 7 ถึง 10 เท่าของรายได้ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความมั่นคงของบริษัท อายุงาน และสถานะวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติ ตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้ต่อปีรวม 4 ล้านเยน คุณอาจมีสิทธิ์กู้ได้วงเงินระหว่าง 28 ถึง 40 ล้านเยน อย่างไรก็ตาม ตัวเลข 10 เท่ามักจะเป็นเพดานสูงสุดสำหรับผู้ที่มีเครดิตดีเยี่ยมและทำงานในบริษัทมหาชนหรือเป็นข้าราชการ สำหรับพนักงานออฟฟิศทั่วไป การประเมินที่ระดับ 7-8 เท่า ถือเป็นตัวเลขที่ปลอดภัยและสมเหตุสมผลกว่าในการวางแผนการเงิน เพื่อไม่ให้ภาระหนี้ตึงตัวจนเกินไป

งบ 30 ล้าน vs 50 ล้าน ต้องมีรายได้เท่าไหร่?

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ลองมาจำลองสถานการณ์จริงในการ “ซื้อคอนโดที่ญี่ปุ่น” สองรูปแบบยอดนิยม กรณีแรกคือคอนโดสำหรับคนโสดหรือผู้ที่เพิ่งเริ่มสร้างตัว (ห้องแบบ 1K หรือ 1LDK) ในทำเลที่เดินทางสะดวก ซึ่งมักจะมีราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านเยน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับราคานี้ ผู้กู้ควรมีรายได้ต่อปี (Nenshu) อยู่ที่ประมาณ 4 ถึง 4.5 ล้านเยน เมื่อคำนวณด้วยอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านในญี่ปุ่นที่ต่ำมาก (สมมติที่ 0.5% – 1.0% แบบลอยตัว) ค่ายอดผ่อนชำระต่อเดือนจะตกอยู่ที่ราวๆ 80,000 ถึง 90,000 เยน ซึ่งตัวเลขนี้ใกล้เคียงหรือเผลอๆ อาจจะ “ถูกกว่า” ค่าเช่าคอนโดสเปกเดียวกันในย่านนั้นด้วยซ้ำ ทำให้การซื้อเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ามากสำหรับกลุ่มนี้

กรณีที่สอง สำหรับคนที่มองหาขยับขยายพื้นที่เพื่อรองรับการทำงานแบบ Hybrid Work หรือวางแผนใช้ชีวิตคู่ (ห้องแบบ 1LDK+S หรือ 2LDK) ราคาตลาดในโซนที่ดีจะขยับขึ้นไปที่ประมาณ 50 ล้านเยน กรณีนี้คุณควรมีรายได้ต่อปีอยู่ที่ประมาณ 6.5 ถึง 7 ล้านเยน เพื่อให้สามารถกู้ผ่านและผ่อนชำระได้แบบไม่ตึงมือ โดยยอดผ่อนต่อเดือนจะขยับขึ้นไปที่ประมาณ 130,000 ถึง 150,000 เยน หากรายได้คนเดียวไม่ถึงเกณฑ์ การเลือกกู้ร่วม (Pair Loan) กับคู่สมรสก็เป็นทางออกที่นิยมทำกัน ซึ่งจะช่วยเพิ่มวงเงินกู้และแบ่งเบาภาระการผ่อนชำระ ทำให้การเป็นเจ้าของคอนโดขนาดใหญ่ขึ้นเป็นเรื่องที่เป็นไปได้

อย่ามองข้าม ค่าใช้จ่ายแอบแฝง ที่มาพร้อมความเป็นเจ้าของ

การประเมินความพร้อมทางการเงินจะดูเพียงแค่ “ยอดผ่อนต่อเดือน” เทียบกับ “ค่าเช่า” ไม่ได้เด็ดขาด เพราะการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมีค่าใช้จ่ายแอบแฝงที่ผู้เช่าไม่เคยต้องกังวล นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายก้อนแรกตอนโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมนายหน้าและค่าจดจำนองแล้ว สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ “ค่าส่วนกลาง” (Kanri-hi) สำหรับดูแลความสะอาดและระบบรักษาความปลอดภัย และที่สำคัญมากคือ “เงินกองทุนซ่อมแซม” (Shuzen-tsumatate-kin) ซึ่งเป็นเงินที่เก็บสะสมไว้สำหรับการซ่อมบำรุงใหญ่ของตึกในอนาคต โดยสองยอดนี้รวมกันอาจสูงถึง 20,000 – 30,000 เยนต่อเดือน

นอกจากนี้ ในแต่ละปียังมีภาระภาษีที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ คือ “ภาษีทรัพย์สินถาวร” (Fixed Asset Tax) และภาษีผังเมือง ซึ่งจะเรียกเก็บเป็นรายปี ดังนั้นเมื่อคำนวณความคุ้มค่า คุณต้องนำยอดผ่อนชำระมารวมกับค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนซ่อมแซม และหารเฉลี่ยภาษีรายปีออกมาเป็นรายเดือน เพื่อดูว่าค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมด หรือ Total Cost of Ownership นั้นยังอยู่ในระดับที่เงินเดือนของคุณรับไหวหรือไม่ การวางแผนที่รอบคอบโดยรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้าไปด้วย จะช่วยป้องกันปัญหาการเงินติดขัดในระยะยาวและทำให้การถือครองสินทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น

คำถามที่พบบ่อย

Q: ถ้าเป็นพนักงานออฟฟิศชาวต่างชาติ (ไม่มีสัญชาติญี่ปุ่น) จะกู้ซื้อคอนโดได้ยากไหม?

A: ไม่ยากเท่าสมัยก่อน “หาก” คุณมีสถานะ “ผู้พำนักถาวร” (Permanent Resident – PR) คุณจะมีสิทธิ์กู้เกือบเทียบเท่าคนญี่ปุ่น แต่หากไม่มี PR บางธนาคารอาจพิจารณา เช่น ถ้าคุณมีคู่สมรสเป็นคนญี่ปุ่น หรือทำงานในบริษัทที่มั่นคงสูง หรืออาจต้องใช้เงินดาวน์สูงขึ้น

Q: เพิ่งย้ายงาน/เปลี่ยนออฟฟิศใหม่ จะยื่นกู้ “ซื้อคอนโดญี่ปุ่น” ได้เลยหรือไม่?

A: โดยทั่วไปธนาคารญี่ปุ่นให้ความสำคัญกับ “ความมั่นคง” พวกเขาอยากเห็น “อายุงาน” ในที่ทำงานปัจจุบันอย่างน้อย 1-3 ปี หากคุณเพิ่งย้ายงานไม่ถึง 1 ปี โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อจะยากกว่ามาก

Q: ระหว่าง “เงินเดือน” กับ “เงินดาวน์” (เงินสด) ธนาคารให้ความสำคัญกับอะไรมากกว่า?

A: ทั้งสองอย่างสำคัญ แต่ในบริบทญี่ปุ่น “เงินเดือน” (Nenshu) หรือ “ความสามารถในการชำระหนี้” (Repayment Ability) มักจะสำคัญกว่า เพราะสะท้อนความมั่นคงในระยะยาว แม้จะมีโปรแกรม “กู้เต็ม 100%” (Full Loan) แต่การมีเงินดาวน์ (อย่างน้อย 10-20%) จะช่วยให้คุณได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นและลดภาระผ่อนต่อเดือนได้

สรุป

จากข้อมูลทั้งหมดจะเห็นได้ว่า การ “ซื้อคอนโดญี่ปุ่น” ไม่ใช่เรื่องไกลเกินฝันสำหรับพนักงานออฟฟิศธรรมดา หากคุณมีรายได้ที่มั่นคงและมีการวางแผนที่ดี ด้วยสภาพแวดล้อมทางการเงินของญี่ปุ่นที่เอื้ออำนวยจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ หากคุณมีรายได้ต่อปีเริ่มต้นที่ประมาณ 4-5 ล้านเยน คุณก็มีโอกาสสูงที่จะเปลี่ยนสถานะจาก “ผู้เช่า” มาเป็น “เจ้าของ” ได้แล้ว การตัดสินใจซื้อในวันนี้ไม่ใช่เพียงแค่การหาที่อยู่อาศัย แต่คือการเปลี่ยน “รายจ่าย” ให้กลายเป็น “สินทรัพย์” และเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตในระยะยาว

Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan 

ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu